Oui, l’action Unibail-Rodamco-Westfield peut représenter une opportunité intéressante en 2025, notamment pour les investisseurs recherchant du rendement via les dividendes, mais cette décision nécessite une analyse approfondie des risques liés à l’endettement élevé et à la transformation du secteur des centres commerciaux. Après plusieurs années difficiles marquées par la pandémie, URW affiche des signaux de reprise avec un cours qui a franchi les 90 € en août 2025 et un dividende rétabli à 3,50 € par action. Nous vous proposons dans cet article :
- Une présentation complète du groupe et de son positionnement
- L’historique du cours et les facteurs qui ont influencé son évolution
- Les avantages concrets d’un investissement dans cette foncière
- Les risques spécifiques à considérer avant de prendre position
- Une analyse financière détaillée avec les ratios clés
Décortiquons ensemble tous les éléments pour vous aider à prendre une décision éclairée sur l’opportunité d’intégrer URW à votre portefeuille.
Présentation d’Unibail-Rodamco-Westfield (URW)
Unibail-Rodamco-Westfield est l’un des leaders européens de l’immobilier commercial, spécialisé dans la gestion de centres commerciaux premium. Le groupe est né de la fusion entre Unibail (France) et Rodamco Europe (Pays-Bas) en 2007, avant de racheter le groupe Westfield en 2018.
Cotée à la Bourse de Paris et membre du CAC 40, URW bénéficie d’une visibilité importante. Son code ISIN est FR0013326246, et l’action est éligible au PEA, ce qui permet une fiscalité attractive pour les investisseurs français, ainsi qu’au SRD.
Le portefeuille comprend des centres commerciaux emblématiques tels que Les 4 Temps à La Défense, la Part-Dieu à Lyon, le Forum des Halles à Paris, ou encore Stratford City à Londres. Au-delà des centres commerciaux, URW possède des bureaux, des centres d’exposition et des espaces dans des aéroports américains majeurs (JFK, LAX, ORD).
La répartition géographique des revenus en 2024 montre une forte dominance européenne avec 78 % du chiffre d’affaires, tandis que les États-Unis représentent 22 %. Le groupe est présent dans 13 pays.
Jean-Marie Tritant occupe le poste de président du directoire depuis janvier 2021. L’actionnariat est marqué par Xavier Niel avec 15,15 % du capital et Société Générale Gestion avec 11,14 %.
Historique de l’action URW et évolution récente du cours
L’évolution du cours de l’action Unibail reflète les bouleversements profonds du secteur de l’immobilier commercial. La crise sanitaire de 2020 a provoqué un effondrement spectaculaire du cours avec les fermetures prolongées des centres commerciaux. Nous avons néanmoins observé un rebond impressionnant de 80 % en novembre 2020, alimenté par le rejet d’une augmentation de capital controversée et l’annonce de vaccins contre la COVID-19.
La période 2021-2023 a été marquée par une consolidation difficile, avec un cours oscillant autour de 40 €. Les incertitudes sur la reprise du commerce physique et les dépréciations d’actifs ont maintenu la pression baissière.
Depuis fin 2023, nous assistons à un rebond significatif. Le titre a progressé de 26 % début 2025 et a franchi les 90 € en août. Cette dynamique s’explique par le rétablissement des dividendes, l’amélioration de la fréquentation et la réduction de l’endettement.
Pour 2025, les perspectives restent positives, même si certains analystes anticipent une correction technique vers 85 €. La volatilité historique nous incite à recommander une approche prudente et progressive.
Quels sont les avantages d’investir dans l’action Unibail ?
Le premier avantage réside dans le rétablissement de la politique de dividendes. Après deux années blanches, URW a repris ses versements avec 2,50 € par action en 2023 et 3,50 € en 2024, offrant un rendement d’environ 4,8 %.
La qualité du portefeuille d’actifs constitue un point fort majeur. Les centres commerciaux d’URW sont situés dans des emplacements premium avec une fréquentation élevée et des enseignes de qualité, générant des revenus locatifs récurrents.
L’éligibilité au PEA offre un avantage fiscal non négligeable. Après cinq ans de détention, les plus-values et dividendes ne sont soumis qu’aux prélèvements sociaux (17,2 %), améliorant la rentabilité nette.
La diversification géographique avec une présence dans 13 pays permet de lisser les risques liés à un marché spécifique et offre des opportunités de croissance différenciées.
Le positionnement dans le CAC 40 apporte liquidité et visibilité. Vous pouvez acheter ou vendre facilement des actions URW, et le titre bénéficie d’une couverture analytique importante.
La réduction progressive de l’endettement, passé de 27,7 milliards d’euros en 2020 à 22,2 milliards en 2024, améliore la solidité financière du groupe.
Quels sont les risques à connaître avant d’acheter l’action URW ?
Le niveau d’endettement élevé reste la préoccupation principale. Avec une dette nette de 22,2 milliards d’euros en 2024, soit plus de 9 fois le chiffre d’affaires, URW présente un levier important qui la rend très sensible aux taux d’intérêt.
La transformation structurelle du commerce constitue un risque majeur. La croissance du e-commerce avec Amazon, Temu ou Shein érode progressivement la fréquentation des centres commerciaux physiques.
La volatilité des résultats observée ces dernières années est inquiétante. Les pertes nettes de 972 millions d’euros en 2021 et 1 629 millions en 2023, dues aux dépréciations d’actifs, montrent que la valorisation du patrimoine peut fortement fluctuer.
Les risques macroéconomiques pèsent également. L’inflation persistante et la baisse du pouvoir d’achat réduisent les dépenses dans les centres commerciaux. Les tensions géopolitiques peuvent amplifier ces difficultés.
Le risque de dilution existe avec les augmentations de capital ou émissions de titres qui diluent la valeur pour les actionnaires existants.
Le PER élevé de 69,9x en 2024 suggère que le marché anticipe une forte amélioration des bénéfices. Si ces attentes ne se matérialisent pas, une correction pourrait intervenir.
L’analyse financière de l’entreprise Unibail (chiffres et ratios clés)
| Année | CA (M€) | Résultat net (M€) | Dette nette (M€) | Dividende | Rendement |
|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 1 833 | -972 | 25 945 | 0 € | 0 % |
| 2022 | 2 231 | 178 | 22 972 | 0 € | 0 % |
| 2023 | 2 322 | -1 629 | 21 974 | 2,50 € | 3,74 % |
| 2024 | 2 427 | 146 | 22 168 | 3,50 € | 4,81 % |
Le chiffre d’affaires affiche une progression continue, passant de 1 833 millions d’euros en 2021 à 2 427 millions en 2024, soit une croissance de 32 %. Cette dynamique témoigne d’une reprise de l’activité locative.
Le résultat net présente une volatilité extrême reflétant les dépréciations d’actifs massives en 2021 et 2023. Nous observons un retour à la rentabilité en 2022 et 2024.
Le ROE de 8,44 % en 2024 constitue un signal encourageant sur la capacité à générer de la valeur pour les actionnaires.
Les flux de trésorerie disponibles indiquent la capacité réelle à financer opérations, investissements et dividendes. La génération de cash reste solide malgré les résultats comptables négatifs.
Pour évaluer la rentabilité potentielle, nous vous recommandons de croiser plusieurs approches. L’analyse fondamentale reste essentielle pour le long terme. L’analyse technique (RSI, MACD, moyennes mobiles) peut identifier les points d’entrée optimaux.
Les consensus d’analystes des grandes banques fournissent des indications précieuses, même si nous vous conseillons de faire votre propre analyse. URW reste un acteur historique avec un retour progressif à la rentabilité, intéressant pour les investisseurs long terme à profil rendement, mais la prudence s’impose face à la dette et aux incertitudes du marché.
